上海新金融研究院特邀研究員 張成思
|
|
|
|
樓市調(diào)控應(yīng)抑揚(yáng)并舉、有保有壓
當(dāng)前，從中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行背景來看，2012年下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中仍然面臨著國(guó)內(nèi)外復(fù)雜環(huán)境的調(diào)整格局。在這樣的背景下，今后一段時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重中之重。今后對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，需要遵循的基本路徑是抑揚(yáng)并舉，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展要有保有壓，限制性措施與促進(jìn)性政策要雙管齊下，而不宜將全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的名義價(jià)格大幅回落作為唯一的政策目標(biāo)。在保障房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，決策層還面臨著民生需求與房?jī)r(jià)上漲的矛盾。如何解決這一主要矛盾，筆者認(rèn)為兼顧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與民生需求并遵循抑揚(yáng)并舉的綜合調(diào)控方式進(jìn)行貨幣、財(cái)政與土地政策的協(xié)調(diào)組合，這是相對(duì)有效的政策調(diào)控路徑。
宏觀政策調(diào)整需要明確認(rèn)識(shí)到，過去幾年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和價(jià)格的大幅度快速上漲積累了一定泡沫，這種泡沫不能通過在短期內(nèi)過度抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方式進(jìn)行捅破，否則將會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)硬著陸的巨大風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)普通民眾也會(huì)帶來巨大傷害（經(jīng)濟(jì)萎靡必然導(dǎo)致失業(yè)率增加）。在不能選擇硬著陸模式的背景下，決策層可以選擇對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)循序漸進(jìn)地進(jìn)行降溫，同時(shí)實(shí)施限制性政策和促進(jìn)性政策，通過配套措施的不斷跟進(jìn)，逐漸消化前期積累的泡沫。這是關(guān)系到系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全的重要問題。針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在泡沫的抑揚(yáng)并舉的雙重政策，是引導(dǎo)中國(guó)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軟著陸的重要措施。
為此，2012年下半年的貨幣政策不宜以房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)回落為目標(biāo)，而需利用動(dòng)態(tài)調(diào)整利率和存款準(zhǔn)備金率、區(qū)分不同人群實(shí)行差別性房貸利率水平等多種靈活的政策工具推動(dòng)中國(guó)樓市軟著陸。只有通過這樣的穩(wěn)健貨幣政策調(diào)整，才能實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格從高增長(zhǎng)向平穩(wěn)增長(zhǎng)的平穩(wěn)過渡。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度，按我國(guó)目前CPI通脹率與真實(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的平均水平綜合考慮，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)名義價(jià)格年均增長(zhǎng)率適宜維持在5%-10%的區(qū)間，即可高于CPI通脹率，但增速不宜過度超過實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。
多管齊下的組合性調(diào)控措施
在針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀政策調(diào)控方面，相關(guān)決策層亟須進(jìn)一步增強(qiáng)多管齊下的組合性調(diào)控措施，在以下調(diào)控措施方面夯實(shí)相關(guān)管理工作。
首先，實(shí)施更具前瞻性的貨幣政策。在實(shí)踐中，貨幣政策要有前瞻性，應(yīng)當(dāng)通過逆周期政策熨平波動(dòng)而不是根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)被動(dòng)的采取經(jīng)濟(jì)政策。我國(guó)目前貨幣政策的主要問題就在于仍然缺乏前瞻性。貨幣政策具有一定的時(shí)滯性，據(jù)相關(guān)研究測(cè)算，貸款利率在2個(gè)季度后開始對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)的影響。因此應(yīng)在預(yù)期到房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有過熱情況發(fā)生時(shí)就采取政策，這樣可以使政策有一個(gè)作用時(shí)間，在過熱情況發(fā)生時(shí)政策恰好發(fā)揮其作用，進(jìn)而熨平過度的波動(dòng)。但現(xiàn)在的情況是，政府通常是在已經(jīng)發(fā)生了這種情況之后再去調(diào)整，這樣會(huì)導(dǎo)致貨幣政策無法在過熱苗頭出現(xiàn)的初期就加以作用，進(jìn)而在房地產(chǎn)過熱形成趨勢(shì)后，貨幣政策的效果就會(huì)大大減弱，需要不斷加強(qiáng)政策力度才能保證調(diào)控效果。但是這又會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)中其他部門產(chǎn)生不利影響，例如當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)較差就與2011年開始不斷加強(qiáng)的調(diào)控有著一定關(guān)系。所以，我們應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的觀測(cè)與分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)進(jìn)行預(yù)判，對(duì)應(yīng)地選擇政策調(diào)整時(shí)機(jī)，以收到最好的效果。
其次，實(shí)施有選擇的信貸管控政策。對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控要合理利用信貸控制，對(duì)信貸的流向加以監(jiān)控。通過多種方式鼓勵(lì)和支持自住性住房需求的滿足和實(shí)現(xiàn)，平抑和控制投機(jī)性資金大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控取得了一定效果的主因是去年開始實(shí)行的限購政策通過削減需求的方法來實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)。但直接通過限購的措施畢竟是會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的扭曲效應(yīng)，因此通過貸款調(diào)控的方法可能是更好的選擇。2008年至2009年，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推動(dòng)下，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中就包括不少投機(jī)性資金。這部分資金購房后一般沒自住需求，而是待價(jià)而沽，雖說也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一部分，但在當(dāng)前房地產(chǎn)供應(yīng)不足的情況下就造成了資源浪費(fèi)。但同時(shí)我們也應(yīng)注意到，很多居民還是有很迫切的自住性住房需求的，如果采取“一刀切”，不加區(qū)分地加以抑制，可能會(huì)對(duì)居民福利的提高造成不利影響。因此，應(yīng)當(dāng)考慮采取有選擇的信貸管控政策，根據(jù)不同主體，區(qū)分不同住房需求，采取不同信貸政策。對(duì)此，首先需要在全國(guó)推廣房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)制度，使得跨地區(qū)炒房得到有效抑制。在此基礎(chǔ)上，考慮將購房者分為四類：第一類是首套房購買者，應(yīng)當(dāng)在信貸上予以保障和鼓勵(lì)，例如給予優(yōu)惠利率，增加靈活的貸款償還方式。第二類是對(duì)于異地首套房和全國(guó)不超過兩套房的購買者，考慮以基準(zhǔn)利率發(fā)放貸款，并要求適當(dāng)?shù)氖赘侗壤?。第三類是本地第二套房或者全?guó)范圍內(nèi)第三套房的購買者，提高首付比例，增加抵押品，上浮貸款利率，甚至考慮對(duì)此類購房者限制貸款。第四類是本地三套房（含）以上的擁有者或者全國(guó)范圍內(nèi)四套房以上的擁有者，予以嚴(yán)格信貸管控，并限制進(jìn)一步購房資格。
其三，細(xì)化差別化利率政策調(diào)控。注意審慎使用直接利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，應(yīng)盡量尋找直接調(diào)整利率政策的替代政策。事實(shí)上，直接利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果并不明顯，而與此同時(shí)，利率政策對(duì)于經(jīng)濟(jì)生活中的其他投資和經(jīng)濟(jì)行為卻有著顯著的影響。
兼顧增長(zhǎng)與民生的 樓市調(diào)控政策
因此，不恰當(dāng)?shù)睦收叻堑荒苡行д{(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，還會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)中的其他市場(chǎng)造成不必要的扭曲。所以，在做好前面幾項(xiàng)工作、抑制投機(jī)性資金流入的同時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)減少使用直接調(diào)控利率的政策，逐步過渡到通過市場(chǎng)機(jī)制形成利率，將這部分調(diào)節(jié)工作交由市場(chǎng)自發(fā)完成。輔以通過公開市場(chǎng)操作，再貼現(xiàn)等政策對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期加以影響。提高利率政策的反應(yīng)速度，增加利率政策的效力。
從具體操作層面看，首先，可以考慮進(jìn)一步細(xì)化住房貸款差別化利率政策。在房地產(chǎn)的住宅領(lǐng)域，除了增加適合首套房購買者的住房、經(jīng)濟(jì)適用房和養(yǎng)老設(shè)施之外，其他促進(jìn)性的房購政策也需要進(jìn)一步推進(jìn)。例如，對(duì)于普通民眾的首套（90平米以上）住房實(shí)行利率優(yōu)惠，適當(dāng)延長(zhǎng)按揭貸款期限。同時(shí)，以財(cái)稅政策優(yōu)惠的方式進(jìn)行配合執(zhí)行。其次，為了貫徹國(guó)家對(duì)民生需求的重大關(guān)切，建議對(duì)于二套以上住房，考慮實(shí)行更加嚴(yán)格的貸款利率政策，主要目標(biāo)是將優(yōu)惠政策向首套普通住宅傾斜。再次，對(duì)于開發(fā)商的融資，限制性融資措施可以適當(dāng)微調(diào)，同時(shí)鼓勵(lì)國(guó)有資本與民間資本等多種形式參與。我們需要認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)價(jià)格普遍性地過快下跌且跌幅太深，會(huì)加劇制造業(yè)衰退和出口下降等對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響程度。
其四，保持調(diào)控政策的平滑性（持續(xù)性）。政策的連續(xù)性也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常重要的影響因素之一。本輪調(diào)控在2011年下半年之所以收到了比較明顯的效果，除了限購確實(shí)削減了剛性需求之外，政府頻頻表態(tài)所體現(xiàn)出來的調(diào)控房?jī)r(jià)不動(dòng)搖的態(tài)度也是重要因素之一。這使得市場(chǎng)形成了一致預(yù)期，進(jìn)而部分資本自動(dòng)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行也開始收緊對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸發(fā)放。反觀2006年和2007年，國(guó)家為了抑制房地產(chǎn)投資過熱采取了一系列措施。但隨后的2008年和2009年，由于國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的形勢(shì)惡劣，國(guó)家開始使用經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，放松房地產(chǎn)信貸。這種頻繁調(diào)整政策的做法容易使得市場(chǎng)對(duì)于政府政策失去信心。今后在預(yù)判的基礎(chǔ)上，應(yīng)該綜合考慮未來的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)的方案預(yù)先在政策中予以設(shè)計(jì)，保證政策的連貫和有效。
最后，實(shí)施貨幣財(cái)政與土地三位一體的組合性政策調(diào)控。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過程中，組合政策的效力是要優(yōu)于單一政策的。2005年和2006年推出的政策“組合拳”曾經(jīng)起到了較好的調(diào)控作用，一度使得房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的情況得到一定程度的緩解。而此前的單一政策由于政策之間的時(shí)間跨度較大，同時(shí)缺乏一定的協(xié)調(diào)性，因此效果并不十分理想。所以，今后我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策體系也應(yīng)當(dāng)是貨幣政策、財(cái)政政策和土地政策并舉，而且相關(guān)部門的政策決策彼此之間注意不能互相掣肘。通過貨幣政策調(diào)整資金面和投資規(guī)模；通過財(cái)政政策確保保障房建設(shè)，同時(shí)以稅收的形式對(duì)經(jīng)濟(jì)中的無序和過度建房進(jìn)行矯正；通過土地政策在源頭上加以管控，根據(jù)不同的城市定位和住房需求情況制定相應(yīng)的土地政策。這樣，多管齊下，利用政策的相互協(xié)調(diào)作用才能共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理有序發(fā)展，提高人民的住房水平和生活水平。
——本文發(fā)表于2012年10月29日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》
