房地產(chǎn)“三穩(wěn)”是當(dāng)務(wù)之急
時(shí)間：2021-11-13
作者：伍戈
房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何應(yīng)對(duì)？
結(jié)合當(dāng)下情況我從兩個(gè)方面談?wù)剬?duì)于房地產(chǎn)問題的理解。
首先有些房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在暴露，不僅在國(guó)內(nèi)，還波及到海外，包括美國(guó)方面一些官員也表示出了對(duì)中國(guó)的關(guān)切，這個(gè)問題不僅僅是國(guó)內(nèi)問題，已經(jīng)產(chǎn)生了一些國(guó)際影響力，這是一個(gè)基本事實(shí)。其次在有些房地產(chǎn)企業(yè)開始暴雷后，我們還是擔(dān)心具備一定傳染性的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)暴雷后面還有一系列問題，連鎖反應(yīng)具體有多長(zhǎng)，這涉及到風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的問題，所以，第一個(gè)問題想和大家溝通的是當(dāng)下如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，之后再和大家分享一下，關(guān)于房地產(chǎn)的短中期或者長(zhǎng)期發(fā)展的問題。
第一，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。
我認(rèn)為目前風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是中國(guó)房地產(chǎn)最重要的事情，而非討論其是否拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。如果我們認(rèn)認(rèn)真真觀察這個(gè)市場(chǎng)，可以感知到風(fēng)險(xiǎn)的存在。與此同時(shí)，逆周期的調(diào)整以及當(dāng)局風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施也都在出臺(tái)。
目前來看，現(xiàn)在無論從企業(yè)層面，還是地方政府層面，甚至從中央層面，大家已經(jīng)行動(dòng)起來了，因?yàn)槿绻恍袆?dòng)是要出問題的。但是，我們更關(guān)注的是，應(yīng)該用什么樣的辦法來應(yīng)對(duì)現(xiàn)在可能暴雷的壓力。以美國(guó)為例，美國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)很高了，但房地產(chǎn)業(yè)依然是其非常重要的行業(yè)。我們觀察美國(guó)經(jīng)濟(jì)周期，首當(dāng)其沖的也是美國(guó)的房地產(chǎn)和消費(fèi)。所以，正本清源，還是要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)是提供大家住宅的正常行業(yè)。既然是一個(gè)正常行業(yè)，就應(yīng)該有正常的規(guī)矩和正常的市場(chǎng)規(guī)則去引領(lǐng)。目前在危機(jī)應(yīng)對(duì)中，已經(jīng)看到逆周期政策和危機(jī)防范政策的出臺(tái)，這是好消息。
第二，房地產(chǎn)的短中期及長(zhǎng)期發(fā)展。
除此之外，如果這次的風(fēng)險(xiǎn)我們能夠平穩(wěn)度過，怎樣進(jìn)一步看待其短中長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)呢？到目前為止，這一輪如此多房企出現(xiàn)問題的根本性原因是什么還不清楚，如果連根本原因都不清楚，何談解決問題呢？
現(xiàn)在市場(chǎng)和政策關(guān)注面還在危機(jī)應(yīng)對(duì)中，未轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)整體運(yùn)行過程。目前這一輪房地產(chǎn)運(yùn)行有很多跟過去非常不一樣的地方。當(dāng)然這是有原因的，今年出臺(tái)了新的供地政策，即三次集中供地。但在三次集中供地中，我們看到土地流拍率不斷上升。過去土地成交量上不去，是因?yàn)榈胤讲辉敢獬鍪弁恋?，現(xiàn)在流拍率上升是地方給土地都不要。另外還出現(xiàn)一個(gè)異?，F(xiàn)象，疫情之后中國(guó)房地產(chǎn)銷售總體運(yùn)行不錯(cuò)，特別是去年以來，經(jīng)過一年疫后恢復(fù)，全國(guó)商品房庫存處于歷史低位，這意味著很多城市庫存非常低，甚至有部分城市存在無房可賣的局面。這意味著老百姓正常的、合理的、滿足人們對(duì)美好生活向往的正常需求得不到滿足，因?yàn)闆]有房子可以買了。
圖1：土地流拍率上升
從歷史經(jīng)驗(yàn)看，一般庫存很低的時(shí)候，開發(fā)商有積極性，庫存低意味著洛陽紙貴，意味著住房能夠以一個(gè)比較好的價(jià)位出售。但今年遇到庫存這么低的情況下，開發(fā)商既不買地，也不開工投資，這和過去完全相反。庫存這么低，開發(fā)商不愿意干活，不愿意拿地，不愿意新開工，這背后到底出現(xiàn)了什么問題值得我們?cè)谘芯窟@一輪房地產(chǎn)周期中特別關(guān)注。
圖2：房企呈現(xiàn)“異常”消極行為
當(dāng)然我不認(rèn)為這是一個(gè)線性往下的過程，如果按歷史規(guī)律來看，每當(dāng)房地產(chǎn)投資，也就是藍(lán)色線所表征的房地產(chǎn)當(dāng)月投資增速出現(xiàn)為負(fù)或者零的時(shí)候，逆周期政策大概率要發(fā)力。如果從九月份來看，現(xiàn)在的房地產(chǎn)下行的速度、投資的速度是歷史上少有的自由落體下跌。九月份房地產(chǎn)投資當(dāng)月同比增速已經(jīng)為負(fù)了，而且藍(lán)色線是以一種極快的斜率往下墜。但是我不認(rèn)為它是自由落體，按照歷史規(guī)律，每當(dāng)房地產(chǎn)藍(lán)色線處于零或負(fù)的時(shí)候，大概率紅色線按揭貸款同比增速可能會(huì)上升。因此，也許目前這種邊際上的微調(diào)預(yù)調(diào)，逆周期也在發(fā)力。
圖3：房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)負(fù)，按揭貸款放松
剛才提到房地產(chǎn)融資特別是銷售回款和按揭貸款。老百姓高度關(guān)注高頻的房貸利率，最近全國(guó)范圍來看，房貸利率在因城施策的政策下，處于邊際下行。如果房貸利率下行能夠確認(rèn)，未來對(duì)銷售也會(huì)有一定的支撐。
現(xiàn)在面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，逆周期在發(fā)力。三道紅線出來后，重點(diǎn)受三道紅線監(jiān)管的房企在縮表，他們的凈資產(chǎn)率在下降。另外那些非受到監(jiān)管的，也就是沒有納入到三道紅線約束的這些房企，他們的凈資產(chǎn)負(fù)債率也在下降。以前我以為只是重點(diǎn)房企受到監(jiān)管，資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)下降，會(huì)縮表，但沒想到所有的上市房企都在縮表，這個(gè)問題就有些奇怪了，在一個(gè)相對(duì)比較悲觀的預(yù)期之下，不管受沒受到監(jiān)管大家都在縮表。
圖4：房地產(chǎn)縮表
房地產(chǎn)縮表意味著無法拿地，這能解釋為什么流拍以及未來一段時(shí)間內(nèi)地方政府收入會(huì)面臨嚴(yán)重下滑。這個(gè)過程還沒有結(jié)束，但我認(rèn)為銷售和按揭貸款邊際都會(huì)好一些，真正要解決這個(gè)問題還需要一段時(shí)間，比如房地產(chǎn)投資真正要穩(wěn)住也許要等到明年二季度左右。
但在當(dāng)前情況下，尤其是外需還出現(xiàn)下行趨勢(shì)、三四季度經(jīng)濟(jì)下行比較快的情況下，認(rèn)真落實(shí)好中央對(duì)房地產(chǎn)的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是當(dāng)務(wù)之急，我認(rèn)為這包括兩個(gè)方面的含義，一是要把風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定住，現(xiàn)在中央已經(jīng)開始出政策了，也許隨著未來的發(fā)展政策多樣性和力度的加大，在風(fēng)險(xiǎn)防范方面，預(yù)期會(huì)逐步增強(qiáng)；二是周期性房地產(chǎn)趨穩(wěn)，假設(shè)風(fēng)險(xiǎn)防范住了，那么對(duì)老百姓合理的剛性的需求，是可以統(tǒng)計(jì)的，第一套房的按揭貸款是多少，以及維系房地產(chǎn)開發(fā)需要的、維系正常買地需要的資金和制度設(shè)計(jì)配套是可以觀察的，這個(gè)過程中需要進(jìn)一步糾偏，整體糾偏措施得力，那么短期風(fēng)險(xiǎn)可以克服，或者在明年一二季度上半年的某個(gè)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)單邊下行的趨勢(shì)可以得以扭轉(zhuǎn)，從而讓整個(gè)經(jīng)濟(jì)得以扭轉(zhuǎn)。
應(yīng)出臺(tái)怎樣的政策使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展？
使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，第一在于短期要采取比較廣泛的措施，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)大以及蔓延。
第二在于等風(fēng)波過后，要反思為什么在這個(gè)時(shí)點(diǎn)會(huì)出這樣的事情，以及今后可能會(huì)得到什么樣的啟示。剛才馬勇教授在主報(bào)告中提到很多有意思的地方，他認(rèn)為很多政策出臺(tái)一定做過很多壓力測(cè)試、做過很多很詳細(xì)的高瞻遠(yuǎn)矚的設(shè)計(jì)，這些愿望都是非常好的，但是在政策設(shè)計(jì)過程中還是要回歸經(jīng)濟(jì)規(guī)律。也就是回歸供給需求，這兩者別調(diào)反了，比如我們要抑制房?jī)r(jià)，那就要增加供給，減少投機(jī)需求，別供給也在減少，需求也在減少。未來房地產(chǎn)政策，及其他政策，都要敬畏規(guī)律、敬畏市場(chǎng)，盡量減少試錯(cuò)成本。雖然最后我們也能糾正過來，但在過程中能夠減少不必要的麻煩。因此要一方面堅(jiān)持大方向不變，另一方面需要工匠精神，尊重市場(chǎng)供需的規(guī)律，把房地產(chǎn)引導(dǎo)到更合理的一個(gè)區(qū)間。
作者伍戈系長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，本文原載于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇CMF，為作者在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇（CMF）宏觀經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問題研討會(huì)（第37期）上的發(fā)言整理。
